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國家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。

　　土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：

　　1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%。

　　2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。

　　3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。

　　4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

　　5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

　　根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：

　　（一）“臨界點(diǎn)”籌劃方案：

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”。

　　“臨界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。

　　基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。

　　控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

　　例如：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。

　　1、不分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：

　　增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

　　適用稅率：30%

　　應(yīng)納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元

　　2、分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：

　　普通住宅

　　增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

　　適用稅率：30%

　　應(yīng)納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；

　　豪華住宅

　　增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%

　　適用稅率：40%

　　應(yīng)納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元

　　二者合計(jì)：600萬元+650萬元=1250萬元

　　如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，已經(jīng)超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等）的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點(diǎn)改動，然后來計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。

　　3、進(jìn)一步籌劃后分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：

　　進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：

　?。?）增加可扣除項(xiàng)目金額

　　假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計(jì)算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬元，實(shí)際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。

　　但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應(yīng)用第二種方法。

　　（2）降低房屋價格

　　降低房屋銷售價格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）